最高院违反限购政策买房不属于法律规定的合

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案件来源

　　执行案外人邬志斌与新华信托股份有限公司执行异议之诉最高人民法院民事裁定书()最高法民申号

裁判要旨

　　1.限购政策并不影响房屋买卖协议的效力，只要双方签订的买卖协议不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应认定为合法有效。2.占有房屋应当理解为对房屋的管理和支配，如取得房屋钥匙、办理物业入住手续等，才能视为对房屋具有事实上的管理和支配权。案外人出具的证明在性质上同属证人证言，需有其它事实相互印证才具有证明力。

　　3.当事人在购房前明知自己属于限购政策规制的范围而仍然购买的，应认定无法办理过户系其具有自身原因。

　　4.关于房屋购买人购买案涉房屋是否用于居住需要的问题。《执行异议和复议规定》第二十九条对于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，旨在保护消费者生存居住权利和基本生活之需。当事人一次性购买多套房屋，显然不符合基本生存的居住需要，远超过正常的生活居住范围，不符合上述规定情形。

法院裁判

　　以下为最高人民法院在民事判决书中“本院认为”认为部分对该问题的论述：

　　本院认为，本案再审审查围绕的焦点问题为：邬志斌对江西省南昌市湾里区太平乡架头村罗马假日会所2号楼室、4号楼、、、、、、、、、、、、、房屋是否享有排除强制执行的民事权益。具体分析如下：

　　第一，关于邬志斌是否在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同的问题。年5月16日至17日，邬志斌与宁波强人置业公司签订了15份《罗马假日内部购房签约协议》，上述协议系双方真实意思表示，限购政策并不影响房屋买卖协议的效力，上述协议并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应认定为合法有效。本案中，人民法院的查封时间为年6月18日，晚于签订《罗马假日内部购房签约协议》的时间，故应认定邬志斌在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。

　　第二，关于邬志斌是否在人民法院查封前占有案涉房屋的问题。邬志斌主张原审法院未允许证人吴某出庭作证，吴某出具的《情况说明》应当作为新证据，该《情况说明》与业主委员出具的证明可以相互印证，足以证明其在人民法院查封前合法占有案涉房屋。本院认为，证人吴某在原审中虽未当庭陈述，但原审法院已经对吴某书面出具的《情况说明》进行了审查，申请人将此作为新证据申请再审的理由不能成立。占有房屋应当理解为对房屋的管理和支配，如取得房屋钥匙、办理物业入住手续等，才能视为对房屋具有事实上的管理和支配权。吴某出具的《情况说明》及业主委员会出具的证明在性质上同属证人证言，需有其它事实相互印证才具有证明力。本案中邬志斌并未举示物业出具的接房通知书或交接房手续证明，也未提供缴纳的水电费、物管费等相关收据，故邬志斌主张在人民法院查封前已占有案涉房屋，缺乏客观事实依据，本院不予支持。

　　第三，关于邬志斌是否支付购房款的问题。邬志斌主张其通过向被申请人转账、委托陆南民代付购房款、现金支付购房款的方式支付了案涉房屋的全部价款。首先，邬志斌年11月15日到年1月15日期间八次向叶罕嗣、竺筱妹转款，共计元;案涉购房合同于年5月16日至17日签订,上述八笔款项转账时间均发生在签订购房合同之前。在早于签订购房合同两年前即分八次支付案涉15套房屋房的购房款，不符合常理，且该八笔款项的数额与案涉购房价款无法直接对应，邬志斌对此没有提供合理解释，故前述八笔转账系因其他法律关系而产生具有高度盖然性。其次，邬志斌主张案外人陆南民向宁波强人置业公司支付的万购房款中包含陆南民代其支付的元购房款，并出示了陆南民向宁波强人置业公司转款转账凭证。本院认为，转账凭证无法证明该笔款项的性质，邬志斌也未提供其委托陆南民代付购房款的委托付款说明，故无法认定已支付元购房款。再次，邬志斌主张其通过现金支付的方式向宁波强人置业公司补交元购房款，亦未提供相应证据。虽然邬志斌提供了宁波强人置业公司于年5月17日出具的元房款收据，但该收据与上述实际付款证据无法对应。综上分析，邬志斌主张已支付案涉房屋的全部购房价款，缺乏事实依据、证据不足，本院不予支持。

　　第四，关于邬志斌是否因自身原因未办理过户登记的问题。邬志斌同宁波强人置业公司签订的《罗马假日内部购房签约协议》中明确约定“因国家限购，暂不做房管局备案手续。待湾里区解除限购后再办理房管局备案手续”，应当推定邬志斌在购买案涉房屋时明知可能因南昌市的限购政策原因暂时无法办理登记手续，即使邬志斌主张限购条款为合同格式条款成立，也系其在签订合同时没有尽到合理审查的义务，存在对该条款的忽视，未对案涉房屋的抵押状态和宁波强人置业公司的经营状况进行审查，对于案涉房屋在查封前无法办理过户具有自身原因。

　　第五，关于邬志斌购买案涉房屋是否用于居住需要的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定，旨在保护消费者生存居住权利和基本生活之需。本案中，邬志斌一次性购买15套房屋，显然不符合基本生存的居住需要，远超过正常的生活居住范围，不符合上述规定情形。

　　如上分析，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条之规定，邬志斌对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。

　　综上所述，邬志斌的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：

　　驳回邬志斌的再审申请。

来源：最高判例

　　

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李德刚律师

李德刚律师于年7月毕业于山东大学法学院，先后任职于某中外合资公司和某国有集团公司法务部，年9月开始专职律师执业，至今已从事法律工作25年余，律师执业22年余，先后执业于山东鹏飞律师事务所、山东法杰律师事务所、山东国谊律师事务所，年合伙创设山东和翔律师事务所，年加入泰和泰（济南）律师事务所，现为该所执业律师。作为一名实务型律师，在25年的法律工作中，本律师代理了大量的民商事诉讼和刑事诉讼案件，尤其是在疑难复杂民商事案件代理领域积累了丰富的办案经验和诉讼技巧，并为多家企业单位、金融机构、建筑施工企业等大型国有及中小企业担任常年法律顾问。现担任济南市第八届法律顾问业务委员会委员，致力于企业法律顾问工作研究和宣传，促使法律顾问成为企业的必备，让法律顾问在企业的成立、投资决策、经营管理、合同管理、劳动用工、知识产权保护等过程中，充分体现其自身的价值，努力实现法律的预防功能，减少和避免企业及领导层法律风险，为企业健康发展保驾护航。

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